Ситуация:

Договор по передаче недвижимости был подписан в 2001 году,  право собственности приобретателя зарегистрировано в это же время. Свои обязанности по оплате недвижимости покупатель не выполнил, но пользовался этой недвижимостью все это время.  Может ли сейчас в 2026 году  продавец расторгнуть договор, в связи с неоплатой покупателем суммы за помещение, если последний срок оплаты был 30 августа 2001 года?

Решение:

Продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости, если покупатель не исполнил обязанность по оплате, даже если переход права собственности был зарегистрирован (п. 4 ст. 486, п. 5 ст. 454 ГК РФ; п. 65 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

Неоплата или неполная оплата товара (недвижимости) может быть признана судом существенным нарушением условий договора, что является основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

• При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
• Если одна из сторон получила исполнение по договору (например, недвижимость), но не исполнила встречное обязательство (оплату), применяется правило о возврате неосновательного обогащения (п. 4 ст. 453, ст. 1102–1104 ГК РФ; п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010). Продавец вправе требовать возврата имущества как неосновательного обогащения либо взыскания суммы долга за недвижимость (п. 3 ст. 486 ГК РФ).

Общий срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора купли-продажи, составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Течение срока исковой давности по требованию о расторжении договора и возврате имущества начинается с момента, когда продавец узнал или должен был узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). В рассматриваемой ситуации последний срок оплаты — 30 августа 2001 г., следовательно, срок исковой давности истек в 2004 году, если не было обстоятельств, прерывающих или приостанавливающих течение срока (ст. 203–204 ГК РФ).

Если продавец не обращался в суд в течение этого времени и не докажет уважительных причин пропуска срока, суд откажет в удовлетворении иска о расторжении договора и возврате имущества или взыскании денежных средств по причине пропуска срока исковой давности. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, в описанной ситуации (договор заключен и право зарегистрировано в 2001 году, последний срок оплаты — август 2001 года) срок исковой давности по требованиям о расторжении договора и возврате имущества или взыскании денег истек. Продавец может заявить такие требования только при наличии оснований для восстановления срока исковой давности (например, если были признания долга или иные обстоятельства, предусмотренные ст. 203–205 ГК РФ). При отсутствии таких оснований суд, скорее всего, откажет в удовлетворении требований по причине пропуска срока исковой давности.

Документы КонсультантПлюс:

• {Вопрос: Может ли продавец недвижимости расторгнуть договор, если переход права собственности зарегистрирован, но покупатель не оплатил недвижимость? (Подборки и консультации Горячей линии, 2024) {КонсультантПлюс}}
• {Вопрос: Вправе ли продавец, не получивший оплату за дом, по которому был зарегистрирован переход права собственности к покупателю, требовать его возврата как неосновательного обогащения? (Подборки и консультации Горячей линии, 2025) {КонсультантПлюс}}
• {Вопрос: До какого момента возможно расторжение договора купли-продажи квартиры? (Подборки и консультации Горячей линии, 2022) {КонсультантПлюс}}
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» {КонсультантПлюс}
• {Позиция ВС РФ: Продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплатил переданный ему товар Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) и другие акты высших судов Применимые нормы: пп. 1 п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 486 ГК РФ {КонсультантПлюс}}
• Ситуация: Как расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения (квартиры, жилого дома) или доли в праве собственности на жилое помещение? («Электронный журнал «Азбука права», 2025) {КонсультантПлюс}
• Готовое решение: В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}
• Готовое решение: Что нужно знать о расторжении договора купли-продажи (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}
• {Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Купля-продажа недвижимости (зданий, помещений, сооружений): Продавец хочет расторгнуть договор купли-продажи недвижимости из-за неуплаты ее стоимости (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}}
• {Перспективы и риски спора в суде общей юрисдикции: Споры, связанные с куплей-продажей и дарением земельных участков: Продавец хочет расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в связи с неоплатой (КонсультантПлюс, 2025) {КонсультантПлюс}}