Для кого (для каких случаев): Когда передумали заключать договор аренды.

Сила документа: Постановление арбитражного суда округа.

Схема ситуации: В декабре 2023 два ИП вели переговоры об аренде помещений и прилегающего земельного участка. Переговоры шли успешно, вот только объекты были пока заняты – до 4 февраля 2024 года. ИП ударили по рукам и подписали договор от 5 февраля 2024 года. Будущий арендатор согласно условиям договора, тут же в декабре перевел арендную плату за два месяца: 327 750 руб.

В январе планы у ИП-арендатора изменились. Он направил письмо ИП-арендодателю о том, что передумал: считайте, что мы ничего не подписывали, ну и возвращайте обратно денежные средства. Тот, конечно, ни в какую.

В суде несостоявшийся арендодатель настаивал на двух фактах.

Первый: якобы договор был подписан в конце января, после письма о том, что арендатор передумал. Но с этим суды не согласились, т.к. в платежке в декабре на этот договор уже ссылались.

А второй довод: что договор подписан, помещение передано по акту приему-передачи, т.е. договор исполнен. Считать договор не действительным нельзя. И расторгать его нужно по правилам, указанным в нем: предупредить арендодателя за 90 дней. И с этим доводом суды немного поплутали.

Первый суд решил, что договор и акт подписаны декабре. Т.е. фактически помещение не передано, т.к. в тот момент помещение находилось в аренде у третьих лиц. А значит, договор не действует.

Апелляция возразила, что акт приема-передачи подписан, и арендодатель свои обязательства выполнил. То, что арендатор “передумал” или не пользовался помещением – это его проблемы. Договор действующий, правила расторжения арендатору известны.

Кассация поставила точку в споре. Она согласилась с первым судом о том, что датированный пятым февраля акт, но по факту подписанный в декабре в то время, когда помещение было занято, не может свидетельствовать о передаче имущества арендатору. А значит, договор не действующий.

Выводы и возможные проблемы: Заблаговременное подписание документов не обезопасит арендодателя от отказа арендатора, если арендованное по акту фактически не передано. Ну, и документы, конечно, на будущее лучше не оформлять. Иначе потом доказывай: передано или не передано, платить или не платить. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «акт приема-передачи не может подтвердить факт передачи».

Цена вопроса: 327 750 руб.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.03.2025 N Ф06-1320/2025 ПО ДЕЛУ N А55-7180/2024