Гражданин по договору купли-продажи купил жилой дом, на который взята ипотека. Часть суммы за дом выплачена продавцу сразу, потом он умер, а оставшуюся часть за жилой дом не выплатил. Может ли продавец по договору купли — продажи обратится к банку за реализацией имущества, обеспеченного ипотекой для взыскания оставшегося долга по договору купли-продажи? Или продавец может только обратится к наследникам?

Ответ:

Договор об ипотеке — это договор о залоге недвижимого имущества, согласно которому залогодержатель (банк), являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику (заемщику) по этому обязательству за счет стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

При приобретении жилья в ипотеку покупатель заключает кредитный договор с банком и договор купли-продажи с продавцом. До погашения кредита жилье находится в залоге у банка. С прекращением обязательства по кредиту залог прекращается.

Если должник (гражданин) все сделал правильно (вовремя вернул весь кредит с процентами, залогодержателю  (банку) откажет в обращении взыскания на заложенное имущество  как суд, так и нотариус. То же произойдет, если, например, срок возврата кредита еще не наступил, а залогодержатель уже безосновательно пытается обратить взыскание на заложенную недвижимость. Ведь базовым основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является именно то, что должник не исполнил обязательство или нарушил его (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). То есть банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество (дом), если гражданин, оформивший кредитный договор для приобретения квартиры, существенно нарушает сроки погашения кредита или не погашает кредит в установленные сроки.

В рассматриваемом случае, продавец, не оплачивая часть стоимости дома,   нарушает обязательства не перед банком, а перед продавцом, следовательно, оснований для  обращения взыскания на заложенное имущество в данном случае не имеется. По долгам наследодателя солидарно несут ответственность его наследники, принявшие наследство. Следовательно, по нашему мнению, требования об оплате оставшейся части стоимости дома, продавцу следует предъявить наследникам покупателя.

Документы КонсультантПлюс:

• Ситуация: Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку? («Электронный журнал «Азбука права», 2023) {КонсультантПлюс}
• п. 2 ст. 489, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) {КонсультантПлюс}
• Ситуация: Как получить ипотечный кредит? («Электронный журнал «Азбука права», 2023) {КонсультантПлюс}
• Ситуация: Как приобрести квартиру в ипотеку на вторичном рынке? («Электронный журнал «Азбука права», 2023) {КонсультантПлюс}
• Готовое решение: Когда могут отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке (КонсультантПлюс, 2023) {КонсультантПлюс}
• {Ситуация: Как делятся долги наследодателя? («Электронный журнал «Азбука права», 2023) {КонсультантПлюс}}