Ваш Консультант
Линия консультаций
Неотделимые улучшения или приведение объекта аренды в надлежащее состояние? (№ 958 от 11 марта 2024 года)

Для кого (для каких случаев): Для случаев передачи в аренду объекта с характеристиками, не соответствующими техпаспорту.

Сила документа: Постановление Арбитражного суда округа.

Схема ситуации: В 2018 году Предприниматель купил помещение и сдал его в аренду Обществу, арендовавшему эту недвижимость ранее. На момент заключения договора входная группа с улицы отсутствовала, и проход осуществлялся через смежное помещение. В техническом паспорте 2011 года и техплане, отраженном в ЕГРН, входная группа была. Отдельным пунктом договора стороны указали, что в случае прекращения договора, арендованное помещение должно быть возвращено в техническом состоянии, соответствующем документам 2011 года.

Подробнее:

В 2020 году Общество отказалось от договора аренды, претензию ИП-арендодателя о согласованном устройстве входной группы проигнорировало. ИП заказал работы у третьего лица, а Обществу выкатил претензию о возмещении стоимости ремонта в сумме 425 128 руб. 59 коп. в качестве убытков.

Несмотря на то, что Общество было категорически против, первые две судебные инстанции иск ИП удовлетворили. Условие в договоре есть? Есть! Входной группы на момент возврата помещения нет? Нет!

Кассация же завернула дело на новое рассмотрение. Взыскивая с Общества убытки, суды не исследовали правовое основание возложения на арендатора обязанности выполнить для ИП спорные работы по приведению помещения в соответствие с техпланом 2011 года за свой счет, с учетом положений пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ о запрете дарения между коммерческими организациями. Суды не выяснили действительную волю сторон при согласовании спорного условия договора, не определили правовую природу обязательства и не дали ему оценку с точки зрения соответствия требованиям закона.

Выполняя указания вышестоящей инстанции, суды стали рассуждать по-другому и в иске полностью отказали. Они установили, что воля сторон направлена на согласование условия о производстве работ по изменению качественных характеристик объекта с целью устранения отличий характеристик в техпаспорте 2011 года от характеристик, зафиксированных позднее. При этом какого-либо встречного предоставления за выполнение этих работ сторонами не предусмотрено, а дарение, как сказано выше, противоречит ГК РФ.

В данном случае, устройство входной группы, не существовавшей на момент передачи помещения в аренду – неотделимое улучшение. Вопреки доводам ИП, арендатор не принимал на себя бремени несения некомпенсируемых расходов по созданию неотделимых улучшений.

Доводы Предпринимателя о том, что Общество добровольно обязалось привести объект в первоначальное состояние, устранив последствия «недореконструкции» в обмен на сохранение помещения за собой и заключение договора аренды после смены собственника, суды не приняли.

Выводы и возможные проблемы: Арендодатель может, конечно, включить в договор аренды отдельное условие о восстановлении каких-либо элементов помещения, ликвидированных до заключения договора, однако суды, скорее всего, сочтут это неотделимым улучшением, а договором должно быть прямо предусмотрено, что арендатор выполняет их за свой счет. Строка для поиска в КонсультантПлюс: «возврат арендованного имущества арендодателю».

Цена вопроса: 425 128 руб. 59 коп.

Где посмотреть документы: КонсультантПлюс, Судебная Практика: ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 26.02.2024 N Ф09-9339/22 ПО ДЕЛУ N А50-2172/2022


ООО ИЦ «Ваш Консультант»
426073, г. Ижевск, ул. Молодежная, 111, оф. 403/3
горячая линия: 8 (3412) 77-61-11
e-mail: hotline@izhcons.ru
Политика конфиденциальности

Поиск на сайте